Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất của hộ gia đình khi chưa có sự đồng ý của các thành viên?

CÂU HỎI:

 Xin hỏi quý Luật sư !

Việc này tôi cũng đã có hỏi cách đây hơn một năm ,nay vẫn còn vướng mắc ,mong Luật sư tư vấn giúp !

Chị ruột tôi sinh năm 1940 , Bị lừa lăn tay vào Hợp Đồng chuyễn nhượng QSDĐ và nhà ở . Vì khi lăn tay không ai nói với chị đó là HĐ chuyễn nhượng nhà ở,

Chứng nhận QSDĐ trước khi chuyễn nhượng ,là QSDĐ được Ủy ban ND Huyện cấp cho Hộ gia đình .Việc Chuyển nhượng này tôi không hề hay biết .

Hộ gia đình chúng tôi chỉ có 3 người :

1-      Chị ruột tôi  sinh 1940 là  chủ hộ

2-      Tôi sinh 1968  là em ruột chủ hộ

3-      Đứa cháu sinh 1997 ,mồ côi cha mẹ tôi đã nhập hộ khẩu về để cháu ăn học

Ngôi nhà tôi mới xây dựng năm 2008 trên mảnh  đất  này, là đất Hương hỏa ,của Cha ông chúng tôi để lại ,từ nhiều đời nay . ( Đất đã có trước năm 1945) Vì tôi là trưởng Tộc nên được thừa hưởng và có trách nhiệm trùng tu xây dựng.

Chị ruột tôi lâu nay vẫn sống phụ thuộc vào tôi , vì chị tôi già yếu , đau ốm và hoàn toàn không biết chữ ,Bản thân tôi dù không là Chủ hộ ,nhưng tôi là người trụ cột gia đình ,tất cả các việc ảnh hưởng Pháp lý tôi là người đứng ra ký kết và chịu trách nhiệm , Nhưng khi ký kết giao dịch khối tài sản là :QSDĐ và ngôi nhà cấp 3 này ,tôi không hề hay biết ,

 Xin hỏi quý Luật sư:

- Việc Giao dịch chuyễn nhượng ngôi nhà và QSDĐ như trên ,tại văn phòng Công chứng ,mà chỉ do một mình chị ruột tôi, lăn tay vào HĐ là có hợp pháp không ?

- QSDĐ được cấp cho Hộ gia đình , thì  khi có giao dịch chuyễn nhượng ,những thành viên trong Hộ có nghĩa vụ gì ? Và quyền lợi của các thành viên trong Hộ  như thế nào ?

 Việc này tôi đã nhiều lần , làm đơn khởi kiện đến Tòa án ND huyện ,nhưng gần 2 năm nay vẫn chưa được giải quyết . Nay Tòa yêu cầu tôi phải có bản HĐ chuyển nhượng có chứng thực Pháp lý , như đã nói trên chị ruột tôi bị lừa mà lăn tay vào HĐ chứ chị tôi không hay biết đó là giấy tờ gì ,và chị tôi cũng không nhận bất cứ giấy tờ hay tiền bạc gì cả .

Bây giờ tôi phải làm như thế nào để có bản sao ,có chứng thực HĐ chuyển nhượng của văn phòng Công chứng ,để trình Tòa

Việc khởi kiện của tôi ,đến khi nào là hết thời hạn khởi kiện ? ( Đơn khởi kiện lần đầu của tôi là này 20/09/2010 )

Tòa án ND huyện cứ dây dưa mãi ,thì tôi có thể gửi đơn đến đâu ,để đòi lại quyền lợi này ?

Tôi kính mong quý Luật sư tư vấn sớm giúp tôi , tôi xin chân thành cảm ơn

 Chào trân trọng !  

TRẢ LỜI:

Trường hợp của gia đình bạn, tôi xin tư vấn như sau:

Thứ nhất: Theo quy định tại điều 108 Tài sản chung của hộ gia đình của Bộ luật dân sự năm 2005 quy định

Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ.

Vì là tài sản chung của hộ gia đình nên việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình phải được các thành viên đồng ý theo quy định tại điều 109 Bộ luật dân sự

Điều 109. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình

1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.

2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.

Đồng thời theo quy định tại Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại nghị định 43/2014 hướng dẫn luật dất đai thì:

1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.

Như vậy,  nếu tại thời điểm mảnh đất nhà bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên hộ gia đình mà chỉ có chị bạn Giao dịch chuyễn nhượng ngôi nhà và QSDĐ như trên ,tại văn phòng Công chứng ,mà chỉ do một mình chị ruột  bạn lăn tay vào HĐ là không  hợp pháp .

Thứ hai:  Để có được bản hợp đồng đó tôi hướng dẫn cho bạn làm đơn xin trích lục hợp đồng đó gửi đến phòng tài nguyên môi trường quận, huyện hoặc chi cục thuế quận huyện. Việc xin trích lục này cũng hơi "khó" nhưng không phải không làm được.

Thứ ba: Theo thông tin bạn đưa ra thì chị bạn không biết chữ và bị lừa lăn tay vào hợp đồng này vì vậy căn cứ vào điều 122, 127 , 128 Bộ luật dân sự thì giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của pháp luật sẽ không áp dụng thời hiệu khởi kiện – nghĩa là bạn kiện vào thời điểm nào cũng không hạn chế quyền của bạn.

Thứ tư: Tôi không biết lý do gì tòa án không thụ lý và giải quyết vụ án của gia đình bạn nhưng nếu tòa “làm khó” thì bạn khiếu nại lên chánh án tòa án cùng cấp hoặc cấp cao hơn.

Trên đây là ý kiến tư vấn của tôi hi vọng sẽ giúp được một phần cho bạn

Trân trọng!

CÔNG TY LUẬT VIỆT KIM l Hot: 0975.999.836

A: Tầng 6, LYA Building, Số 24/12 Đào Tấn, Ba Đình, Hà Nội.
T: (+84) 04.32.899.888  -  Fax: (+84) 04.37.606.724
E: info@vietkimlaw.com - Web: www.vietkimlaw.com