|
Tôi có nhu cầu đầu tư một loạt các căn hộ chung cư cao cấp (khoảng 100 căn) của 1 chủ đầu tư hợp pháp kinh doanh bất động sản.
Tôi thực hiện giao dịch qua sàn (mua qua sàn và sau đó sẽ đăng ký bán qua sàn), tất nhiên mục đích của tôi là đầu tư sau đó sẽ tùy tình hình mà bán lại kiếm lời. Mọi giao dịch của tôi đều đăng ký qua sàn nhằm đảm bảo tính pháp lý và minh bạch, tôi nộp thuế thu nhập cá nhân đầy đủ.
Tôi sẽ không đăng ký kinh doanh bất động sản (thiên hạ bây giờ đều thế).
Vậy thì:
- Tôi có chịu phạm vi điều chỉnh của Luật kinh doanh bất động sản???
- Đứng trên giác độ Ngân hàng cho tôi vay thì nếu cho vay đối với giao dịch đó của tôi thì có bị cấm hay không? Vì các bạn cũng hiểu là Ngân hàng cần phải rất chặt chẽ nếu pháp luật không cho phép thực hiện giao dịch đó (hoặc muốn thực hiện giao dịch đó phải có điều kiện - ví dụ ở đây điều kiện là tôi phải thành lập DN) thì sẽ không được cho vay.
Xin trợ giúp của các luật sư.
lsuvuon 07/04/2011
|
|
Chào bạn LSV
Về vấn đề của bạn, tôi có mấy ý như sau:
- Thứ 1: Quy định PL về nghĩa vụ ĐKKD
Luật Thương mại quy định rõ: Thương nhân có nghĩa vụ phải Đăng ký kinh doanh
Điều 7 quy định: "Thương nhân có nghĩa vụ ĐKKD theo quy định của PL. Trường hợp chưa ĐKKD thương nhân vẫn phải chịu trách nhiệm về mọi hoạt động của mình theo qđ của Luật này (Luật Thương mại) và quy định khác của PL"
Và Điều 6.1 quy định: "Thương nhân bao gồm Tổ chức kinh tế được thành lập hợp pháp, Cá nhân hoạt động thương mại một cách Độc lập, Thường xuyên và có ĐKKD"
=> Tức là: 1 Cá nhân sẽ là Thương Nhân, khi có đủ 3 yếu tố sau:
+ 1. Có hoạt động thương mại: là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác.
+ 2. Hoạt động độc lập
+ 3. Hoạt động thường xuyên
(Điều kiện về ĐKKD chỉ có khi xác định được họ là Thương nhân - là Thương nhân thì mới có nghĩa vụ ĐKKD theo điều 7 LTM)
Luật chỉ quy định đến vậy, vấn đề đó là giải thích và áp dụng như thế nào vào thực tế.
==> ĐÂY CHÍNH LÀ CƠ SỞ ĐỂ XÁC ĐỊNH VÀ TRẢ LỜI cho Câu hỏi về nghĩa vụ phải Đăng ký kinh doanh của Chủ nhà trọ, và của bạn khi bạn tham gia vào hoạt động mua bán BĐS như trên.
- Thứ 2: Đối với hoạt động cho Thuê nhà của Chủ nhà trọ:
Có thể khẳng định tính Thương mại và Độc lập của họ là rõ ràng, còn lại là xem xét yếu tố Thường xuyên của hoạt động cho thuê nhà trọ đó, theo tôi bao gồm 2 yếu tố cần thiết:
- 1. Thường xuyên về mặt thời gian cung cấp dịch vụ cho thuê nhà: cho thuê lâu dài, hay cho thuê tạm do nhà chưa sử dụng đến??
- 2. Thường xuyên còn thể hiện rộng ra với mối liên quan với các yếu tố khác như: quy mô, phạm vi, số lượng nhà cho thuê, sự chuyên nghiệp trong việc cho thuê nhà, các dịch vụ điện nước, nhà được xây dựng chuyên phục vụ để cho thuê...
=> Nếu đơn giản chỉ là cho thuê nhà do Nhà chưa sử dụng, nhà còn phòng chống (dù ít hay nhiều)... thì: chắc chắn ko phải là Hoạt động Thường Xuyên - và sẽ không phải tiến hành Đăng ký kinh doanh.
=> Nếu nhà cho thuê với số lượng lớn, có sự đầu tư xây dựng rõ ràng nhằm mục đích cho thuê lâu dài... thì chắc chắn đây là hoạt động Kinh doanh thường xuyên và phỉa Đăng ký kinh doanh.
Theo đúng Luật KD BĐS hiện tại (ko phù hợp thực tế) thì tất cả các Hoạt động cho thuê nhà trọ Chuyên nghiệp đều phải: tiến hành Đăng ký kinh doanh dưới dạng Doanh nghiệp hoặc HTX và yêu cầu Vốn pháp định 6 tỷ đồng.
- Thứ 3: Đối với Hoạt động mua 100 căn hộ chung cư để bán
Đối với hoạt đọng của bạn, tính độc lập là rõ ràng, nhưng Tính Thương Mại (mục đích sinh lợi) và tính Thường Xuyên thì tương đối phức tạp và cần phải xem xét..
+ Nếu tôi là Cán bộ Nhà nước quản lý thị trường BĐS: tôi hoàn toàn có thể nói rằng: hoạt động của bạn mang tính Thương mại và có tính chất Thường Xuyên.
Với lý do rằng: Bạn mua nhà với số lượng lớn ko thể nhằm mục đích tiêu dùng nên chỉ có thể là để bán lại thu lợi nhuận chênh lệch; và bạn mua để bán trong 1 thời gian dài, bán hết cái này đến cái khác, cho đến hết 100 cái, và hoàn toàn có thể bạn lại mua chỗ khác để bán tiếp...
+ Ngược lại, với tư cách là LS của bạn: tôi cũng có thể nói rằng hoạt động của bạn không mang tính Thương mại và cũng ko Thường xuyên.
Bởi lẽ rằng: bạn mua với mục đích là để bảo đảm giá trị đồng tiền, mục đích sử dụng cho con cháu sau này, giữ của cải, ko phải để bán kiếm lời, chẳng qua cần tiền sử dụng thì bán đi; đồng thời không phải thường xuyên mua bán vì mục đích sinh lợi, mà chỉ thường xuyên mua bán do nhu cầu sử dụng và lưu giữ tài sản cũng như tiền mặt...
Với những lý do này mà thực tế các Nhà đầu tư cá nhân hiện tại được thực hiện 1 cách phổ biến quá trình đầu tư vào Bất động sản để kinh doanh.
Đồng thời, Nhà nước cho phép như vậy bởi hoạt động của các cá nhân này còn có tác dụng tích cực đến sự phát triển của Thị trường BĐS, và tạo rất nhiều nguồn thu ngân sách cho nhà nước từ việc thu thuế TNCN từ việc kinh doanh BĐS của họ.
- Thứ 4: Về câu hỏi: Luật Kinh doanh BĐS có điều chỉnh hoạt động của bạn ko?
Bạn nói rằng, bạn mua 100 căn của 1 Chủ đầu tư hợp pháp KD BĐS - thông qua sàn GD BĐS => Vì vậy đương nhiên hoạt động này được điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh BĐS.
Tuy nhiên, Luật KD BĐS chỉ điều chỉnh ở những khía cạnh nhất định:
+ Luật KD BĐS điều chỉnh quá trình Góp vón vào BĐS, Mua BĐS từ Chủ đầu tư, điều chỉnh hợp đồng mua bán, hợp đồng góp vốn, điều chỉnh quá trình giao dịch của bạn tại Sàn GD BĐS...
+ Luật KD BĐS không điều chỉnh việc bán BĐS của bạn khi bạn bán (căn hộ đã hoàn tất) cho cá nhân ko ĐKKD BĐS tiếp theo.
-------------
Một vài trao đổi
Trân trọng!
ĐỖ HỮU ĐĨNH l Luật sư
T: 0942.777.836 – E: dinhdh@luatvietkim.com
|
