Tranh chấp đất do tặng cho không có giấy tờ

Năm 2001, UBND xã Xuân Trường đo lại toàn bộ đất đai và ông nội tôi đứng tên trên toàn diện tích đất là 795m2.

Năm 2008, ông nội tôi làm hồ sơ cho tặng bố tôi là Nguyễn Xuân Thống (là con trai cả) một mảnh đất với diện tích 350m2 để làm nhà ở còn lại 445m2 đứng tên ông tôi. Ông Long không nói gì và cũng không có ý kiến gì.
Đến tháng 10/2013 tự nhiên ông Long viết đơn khiếu nại đòi đất và nói có giấy CN QSD đất đứng tên ông Long thì cả nhà mới biết. Giấy CN QSD đất của ông nội tôi đã bị ông Long mở tủ lấy, ông tôi đòi nhưng ông Long không trả lại.

Kết quả xác minh của UBND huyện Thọ Xuân như sau:
"Nguồn gốc đất của ông Phán và quá trình cấp giấy CN QSD đất cho ông Long và ông Phán

Theo khai báo thì khu đất của ông Phán được Nhà nước giao từ năm 1970. Đến năm 1980 đo lại lập bản đồ 299 thì đất của ông thuộc tờ bản đồ số 07 với tổng diện tích khu đất là 795m2 gồm:

- Thửa số 142 diện tích 235m2 là đất ở.

- Thửa số 141 diện tích 560m2 thuộc đất vườn.

Năm 1994 thực hiện Nghị định 64 của Chính phủ về việc giao đất lâu dài cho nhân dân thì 2 khu đất của ông Phán được chia như sau:
+ Ông Phán đứng tên:

- Thửa số 141 diện tích 560 m2 gồm: diện tích đât ở 200m2, diện tích đất vườn 360m2

- Một phần thửa 142 (142a) có diện tích 35m2 đất vườn.
Cả hai thửa trên được gộp lại cấp giấy CN QSD đất đứng tên ông Nguyễn Xuân Phán và bà Đỗ Thị Tân (số giấy CN QSD đất là G: 447116 và sổ số 38677, cấp ngày 25/12/1995. Trong đó 200m2 là đất ở, 395m2 là đất vườn).
+ Ông Long đứng tên:

Một phần thửa 142 (142b) diện tích 200m2 đất ở và đã cấp giấy CN QSD đất ở cho ông Long (số seri G: 447115 vào sổ số 38681 cấp ngày 25/12/1995)

Qua kiểm tra hồ sơ thì ông Long không có giấy tờ chứng minh việc chuyển nhượng cho tặng từ ông Phán sang ông Long.

Thửa đất ông Long đứng tên đóng thuế sử dụng đất đến năm 1997, từ năm 1998 đến nay ông Phán thực hiện nghĩa vụ thuế đối với thửa đất đó.
Đến năm 2001 UBND xã Xuân Trường đo lại đất đai và lập bản đồ địa chính mới đã đo bao toàn bộ diện tích đất của hai bố con ông Phán, ông Phán kê khai toàn bộ đất là của ông. Lúc này đất của ông Phán thuộc tờ bản đồ số 07 thửa 507 diện tích là 719m2.

Tháng 8/2006 UBND xã Xuân Trường triển khai cho các hộ kê khai, xét đăng ký để UBND huyện cấp giấy CN QSD đất cho các hộ dân trong xã. Trong quá trình lập và thấm định hồ sơ không phát hiện được trường hợp đất của ông Long được cấp giấy CN QSD đất năm 1995 đã gộp chung vào phần đất của ông Phán khi ông kê khai."

Kết quả đối thoại:

"Ngày 08/4/2014 Đoàn làm việc gồm đại diện UBND huyện và UBND xã Xuân Trường đã đến gia đình ông Phán để làm việc. Ông Phán cho biết trước đây chỉ cho ông Long làm nhà trên đất của ông để ở, ông chưa cho Long đất và sau này ông đã cho Long tiền để mua ki ốt ở xã Tây Hồ để ở hiện nay.

Ngày 16/4/2014 thực hiện chỉ đạo của UBND huyện, UBND xã Xuân Trường đã mới ông Phán, ông Long cùng cán bộ thôn đến tại gia đình ông Phán để làm việc nhằm khẳng định việc tước đây ông Phán có cho ông Long đất hay không. Ý kiến của ông Phán vẫn khẳng định là không cho ông Long bao giờ cả, toàn bộ diện tích đất là của ông vẫn còn sử dụng và chưa cho ai cả. Ý kiến của ông Long là trước đây khi bà còn sống, hai ông bà đã nhất tri cho ông đất và đã cấp giấy CN QSD đất năm 1995, hiện nay ông Phán tuổi già sức yếu nên nói lẫn".

Kết luận của UBND huyện Thọ Xuân:

"Qua việc xác định nguồn gốc đất cũng như quá trình sử dụng đất của ông Long và ông Phán cho thấy:

- Ông Phán có một lô đất sử dụng từ trước năm 1980 được thể hiện trong bản đồ 299 (gồm hai thửa 141 và 142 liền kề)

- Năm 1995 khi lập hồ sơ giao đất lâu dài, thửa đất của ông Phán đã được tách ra làm hai thửa: ông Phán 1 thửa, ông Long 1 thửa, cả 02 thửa đã có trong sổ giao đất và được cấp giấy CN QSD đất.

Việc tách thửa đất của ông Phán cho ông Long không có hồ sơ lưu. Qua kiểm tả hò sơ thì ông Long không có giấy tờ chứng minh việc chuyển nhượng cho tặng từ ông Phán sang ông Long.

Việc lập hồ sơ giao đất, cấp giấy CN QSD đất cho ông Long và ông Phán năm 1995 là dựa trên cơ sở hộ kê khai, UBND xã xét, đăng ký. Ông Phán cũng thừa nhận: "Năm 1994 -1995, Nhà nước làm trích lục đất thì Long tự đi khai báo để làm trích lục đất và đứng tên nó là 200m2..."
- Năm 2001 đo đạc lập hồ sơ địa chính, năm 2006 lập hồ sơ cấp giấy CN QSD đất cho ông Phán đã gộp cả thửa đất đã tách cho ông Long năm 1995."
UBND huyện Thọ Xuân quyết định như sau:

" Điều 1: Ông Nguyễn Xuân Phán có đất lịch sử sử dụng trước năm 1980, đến năm 1994 - 1995 ông đã cho ông Nguyễn Xuân Long (con trai ông) đứng tên kê khai, đăng ký và đã được Nhà nước cấp giấy CN QSD đất.
Năm 2001 đo đạc, đăng ký lập bản đồ địa chính mới, năm 2006 khi kê khai, cấp giấy CN QSD đất, ông Long không có nhà trên thửa đất được cấp giấy CN QSD đất năm 1995 và ông cũng không sinh sống ở đó do vậy ông Phán đã kê khai, đăng ký và khi xét đã không phát hiện ra thửa đất của ông Long cấp năm 1995 nên đã cấp giấy CN QSD đất toàn bộ diện tích của cả ông Long.
Điều 2: Căn cứ Khoản 1 điều 25 Nghị định số: 88/2009/NĐ_CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: "Khi phát hiện nội dung ghi trên Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất đã cấp có sai sót thì Sở Tài nguyên và Môi tường có trách nhiệm đính chính đối với Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp, Phòng Tài Nguyên và Môi trường có trách nhiệm đính chính đối với Giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp". Đồng thời trên cơ sở nguồn gốc đất ông Long đứng tên sử dụng năm 1995 là đất lịch sử của bố cho con. Chủ tịch UBND huyện yêu cầu UBND xã Xuân Trường: Lập tờ trình đề nghị UBND huyện Thu hồi giấy CN QSD đất số: AM955437, số vào sổ H01160 đã cấp cho ông Phán cấp ngày 04/11/2008 để chỉnh lý hồ sơ địa chính, cấp giấy CN QSD đất cho ông Long theo quy định"

Vậy mong các Luật sư tư vấn và phúc đáp giúp tôi: Câu trả lời của UBND huyện Thọ Xuân là đúng hay sai? (Nếu đúng thì tại sao lại có thể yêu cầu cấp giấy CN QSD đất cho ông Long khi không có giấy tờ chứng minh việc chuyển nhượng mà không thu hồi lại giấy CN QSD đất của ông Long? Việc ông Long tự đi khai báo năm 1995 ngay cả ông tôi và các con cũng không biết, không ai đo đạc tại sao vẫn được chấp nhận, nếu như vậy bất kỳ ai tự đi kê khai UBND xã đều công nhận và cấp giấy CN QSD đất cho họ hay sao?)

TRẢ LỜI:

Chào bạn, trường hợp của bạn cũng tương đối phức tạp, tuy nhiên căn cứ vào những thông tin mà bạn cung cấp thì tôi - Mr An sẽ tư vấn cho bạn như sau:

Thứ nhất: Theo thông tin bạn đưa ra là ông bà bạn có cho người con thứ hai là ông Long một thửa đất để xây nhà vào năm 1992 do đó, văn bản pháp luật áp dụng trong trường hợp này là Luật Đất đai năm 1987 và pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm 1991. Đối chiếu theo quy định của pháp luật tại thời điểm tặng cho thì hình thức của hợp đồng không phù hợp với Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991; thủ tục đăng ký sở hữu quyền sử dụng đất phải được thực hiện theo Luật Đất đai năm 1987. Về hình thức hợp đồng, điều 13 Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991 quy định:

1.  Các bên có thể giao kết hợp đồng bằng miệng hoặc bằng văn bản.
Đối với các loại hợp đồng mà pháp luật quy định phải lập thành văn bản, đăng ký, hoặc có chứng thực của cơ quan công chứng Nhà nước, thì các bên phải tuân theo các quy định đó"

2. Như vậy Việc tặng cho quyền sử dụng đất của ông bà bạn không được lập thành văn bản và không được ủy ban nhân dân địa phương chứng thực. Như vậy, hợp đồng tặng cho không đúng với quy định của pháp luật về hình thức nên việc tặng cho này không có giá trị. Việc UBND xã đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Long sai quy định của pháp luật .

Thứ hai: Nếu không đồng ý với cách giải quyết của UBND huyện thì bạn có thể khiếu nại quyết định hành chính đó hoặc khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền yêu cầu tòa án hủy quyết định và thu hồi sổ đỏ đối với việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ của cậu bạn.

Trân trọng!

--------

Phản hồi:

Chào Luật sư, cảm ơn Luật sư đã trả lời câu hỏi của tôi. Nhưng tôi vẫn có chút thắc mắc như thế này: Năm 1995 Nhà nước có chủ trương cấp giấy CNQSDĐ lâu dài và là cấp lần đầu. Như vậy văn bản áp dụng trong trường hợp này tại sao lại là Luật đất đai năm 1987 mà không phải là Luật đất đai năm 1993 ạ?

Tôi xin hỏi thêm: Ông tôi lập di chúc, có 4 người làm chứng. Nhưng hiện nay đất đai đang có sự tranh chấp nên di chúc không được công chứng. Vậy di chúc có người làm chứng nhưng không được công chứng có được coi là hợp pháp không? (vì ông tôi đã già yếu mà sự việc thì vẫn chưa kết thúc) 

Tôi xin chân thành cảm ơn!

TRẢ LỜI:

Tôi tư vấn tiếp cho bạn như sau:

Thứ nhất: Bởi vì theo thông tin bạn đưa ra “ năm 1992, ông nội và bà nội tôi có cho ông Long làm nhà ở trên phần đất của ông bà tôi cho tiện sinh hoạt (nhưng không nói là cho đất hay diện tích đất là bao nhiêu) nên tôi căn cứ vào điều này để áp dụng luật và chứng minh rằng: “Việc ông bà bạn có cho đất cho ông Long nhưng việc tặng cho đó không tuân thủ theo quy định của Luật đất đai năm 1987 và pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm 1991 nên không có giá trị. Đó là về việc tặng cho. Còn đối với việc cấp giấy chứng nhận vào năm 1995 thì pháp luật thời kì này còn chưa kiểm tra chặt chẽ quy trình, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên có sự nhầm lẫn trong việc cấp GCN là điều bình thường. Hiện nay, vấn đề khởi kiện đòi lại quyền sử dụng đất do cấp nhầm chủ sử dụng chiếm tỉ lệ rất lớn.

Thứ hai: Ông Nội bạn chỉ được lập di chúc trong phần đất thuộc quyền sử dụng của ông bạn nếu phần đất đó thể hiện “rõ ranh giới”, tách biệt giữa thửa đất 200m2 với phần đất còn lại của ông bạn. Tuy nhiên, vấn đề hiện nay là thửa đất đó đã được cấp toàn bộ diện tích nên việc phân định quyền sử dụng đất trong trường hợp này khó giải quyết để lập di chúc. Còn đối với phần diện tích 200m2 đã được cấp cho ông Long do hiện nay phần đất đang xảy ra việc tranh chấp đất giữa các bên nên việc lập di chúc không được pháp luật thừa nhận.

Tóm lại để đảm bảo việc di chúc hợp pháp, có hiệu lực thì gia đình bạn nên giải quyết xong việc tranh chấp. 

Trân trọng!

Phản hồi:

Xin Luật sư cho tôi hỏi: Vì ông tôi nay đã già yếu không thể trực tiếp thực hiện việc khiếu nại lên cấp tỉnh hay khởi kiện ra tòa án nên muốn ủy quyền cho bố tôi thực hiện. Tuy nhiên CMND và các loại giấy tờ của ông tôi đã bị ông Long lấy chưa thể làm lại kịp để làm giấy ủy quyền mà quyết định của UBND huyện chỉ còn 6 ngày nữa là có hiệu lực. Vậy khi làm lại được giấy tờ cho ông tôi mà quyết định đã có hiệu lực thì còn có thể khiếu nại nữa hay không? còn khởi kiện được không? ( và có nhất thiết cần phải có CMND hay sổ hộ khẩu của ông tôi thì mới làm được giấy ủy quyền không?) Tôi xin cảm ơn nhiều!

TRẢ LỜI:

Chào bạn, theo quy định của pháp luật thì thông tin về người được ủy quyền là quan trọng và cần được nêu rõ trong văn bản ủy quyền:

Bởi vì đây là cơ sở để người được ủy quyền thực hiện công việc ủy quyền hoặc khi tiếp xúc với cơ quan nhà nước để đối chiếu với thông tin về người được ủy quyền trong giấy ủy quyền và xác nhận người đó đúng là người được ủy quyền.
Vì vậy, khi ông bạn lập Giấy ủy quyền cho bố bạn để thực hiện việc khiếu nại, khởi kiện..toàn quyền quyết định thì cần phải ghi rõ thông tin về ông bạn trong Giấy ủy quyền. Đó là những thông tin như: ngày, tháng, năm sinh, số chứng minh nhân dân….
Khi bạn có làm giấy ủy quyền thì UBND xã, phường sẽ bắt buộc bạn phải xuất trình chứng minh nhân dân của người được ủy quyền hoặc các giấy tờ tùy thân khác như sổ hộ chiếu, sổ hộ khẩu.

Đối với trường hợp của bạn tôi hướng dẫn như sau:

Vì hiện tại Ông Long đang nắm giữ toàn bộ giấy tờ tùy thân của ông bạn vì thế bạn làm thông báo mất giấy chứng minh nhân dân dân đến công an xã, phường và xin xác nhận của UBND về những thông tin như ngày tháng năm sinh, tên tuổi, cư trú rõ ràng. Sau khi có xác nhận như vậy thì bạn sẽ làm được giấy ủy quyền. Tôi cũng đã từng làm trường hợp như thế này cho khách hàng.

Chúc bạn may mắn.

Trân trọng!

CÔNG TY LUẬT VIỆT KIM l Hot: 0975.999.836

A: Tầng 6, LYA Building, Số 24/12 Đào Tấn, Ba Đình, Hà Nội.
T: (+84) 04.32.899.888  -  Fax: (+84) 04.37.606.724
E: info@vietkimlaw.com - Web: www.vietkimlaw.com